ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

В Испании иностранцы могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость без всяких ограничений. Теперь разберем процесс покупки по пунктам:
       1. Когда объект недвижимости выбран, принято решение о ее покупке, составляется договор купли-продажи, в котором оговариваются способ и условия оплаты. Затем покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. Договор имеет полную юридическую силу и статус. Объект снимается с продажи. Если покупатель отказывается от сделки после подписания контракта о покупке, он теряет внесенный им задаток. Если продавец по какой-то причине отказывается от продажи, то он несет убытки в двойном размере, в зависимости от формулировки в контракте.
          Перед приобретением недвижимости производится проверка данного объекта недвижимости в Реестре собственности, банке, налоговом управлении, подтверждающая, что данная недвижимость действительно принадлежит продавцу, что она не заложена и не находится под арестом.
        2. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый N.I.E . (идентификационный номер иностранца), чтобы затем оформить сделку у нотариуса. Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи – Escritura Publica или просто "Эскритура" (Купчая). Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причем существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50, 60, максимум 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Все это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Далее Вам выдается Нотариальная Простая Копия Купчей.

Нотариально заверенная копия Escritura Publica и оригинал выписки из Регистра Собственности – Nota Simple понадобится для получения годовой Шенгенской визы.

       3. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре Собственности (Registro de la Propiedad). Процесс регистрации обычно длится до 3 месяцев, по истечении которых Вы получаете на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей. В случае ипотечного кредита оригинал направляется в банк. Вы также получаете оригинал выписки из регистра – Nota Simple.
       Если Вы приобретаете новое жилье в стадии строительства, то график оплаты зависит от темпов ввода объекта в строй. В любом случае, после оплаты задатка Вам необходимо внести 10-30% от стоимости жилья в срок 20-30 дней. Окончательная оплата может происходить уже непосредственно при сдаче объекта.

                                                                ПОЛУЧЕНИЕ N.I.E.

         Идентификационный номер иностранца (N.I.E), согласно поправке к закону 36/2006 от 29/11/2006 необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, оформления ипотечного кредита, покупки автомобиля или открытия испанской фирмы. Этот номер также будет использован при заполнении налоговых платежей.
Для оформления N.I.E. необходимо иметь загранпаспорт с действующей визой, таможенный штамп о въезде в Испанию (необходимо проверить, ясно ли читаем этот штамп, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей с оформлением), 2 цвет.фото 3х4, заполненную форму соответствующего образца, обратный билет, контракт резерва недвижимости, банковский сертификат о наличии на счету денежной суммы.)

                                   НАЛОГИ И РАСХОДЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

          Кроме стоимости самой недвижимости, Вам необходимо учесть затраты на оформление. В общей сложности эти затраты составляют 9-10% от стоимости недвижимости если сделка оформляется без кредита и 11-12% от стоимости недвижимости если сделка сопровождается оформлением кредита. Эти налоги выплачиваются во время оформления покупки, поэтому при последнем зачислении денег на свой испанский счет Вам необходимо внести эту сумму.

                                         Налоги при покупке новой недвижимости

- Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Añadido,сокращенно I.V.A.)
составляет 7% от стоимости, указанной в Эскритуре . Если это строящаяся недвижимость,
то этот налог оплачивается частями в процессе строительства и на момент подписания
у нотариуса он должен быть уже оплачен, для коммерческих объектов и незастроенных
земельных участков этот налог составляет 16%
- Налог на документальное оформление юридических актов (A.J.D.) – 0,5%
- Нотариальный сбор (Notario) – оплачивается по специальной шкале, прогрессирующей
от стоимости недвижимости, составляет около 1%
- Расходы на регистрацию ( Registro ) в Регистре собственности Испании – оплачивается
при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр в качестве нового владельца, составляют около 1%
- Расходы на делопроизводство (Gistoria) – 1%

                                  Налоги при покупке «вторичной» недвижимости

- Налог на передачу собственности (I.T.P.) – 7%
- Нотариальный сбор (Notario) - около 1%
- Расходы на регистрацию (Registro) в Регистре Собственности Испании – около 1%
- Расходы на делопроизводство (Gistoria) – 1%
- Налог Plus Valia – официальный налог, основывающийся на официальной оценке роста недвижимости на момент ее продажи, оплачивает обычно продавец.
       Точную величину налога указывает местная Мерия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним ее хозяином.
 

       Ипотечный кредит влечет за собой дополнительные расходы:
- За открытие кредита 1% от суммы кредита
- Оценка недвижимости – 300-400 €
- Расходы по оформлению кредита составляют примерно 1,5%
 

                                            ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

       Многих покупателей привлекает возможность купить недвижимость в Испании в кредит. Кредит имеют права запрашивать как граждане Испании, так и иностранцы. Сумма кредитования обычно составляет до 60%, в исключительных случаях - до 70%. Оценка недвижимости производится банком, дающим кредит. Обычный срок кредитования до 30 лет под 4% годовых в зависимости от текущей европейской ставки рефинансирования Euribor.


                                  Документы, необходимые для оформления кредита:

- Справка с места работы о зарплате за 3 последних месяца с печатью организации и
за подписью главного бухгалтера
- Декларация о доходах за последние 2 года, подтверждающая платежеспособность
- Выписка с банковского счета за последние 6 месяцев
- N.I.E. (идентификационный номер иностранца)
- Копия договора о предоплате за выбранный объект недвижимости
- Загранпаспорт


    Процесс оформления ипотечного кредита занимает примерно один месяц. Погашение кредита производится путем ежемесячного автоматического снятия денег банком со счета клиента. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от ежемесячного дохода. В случае задержки оплаты месячных квот более чем на три месяца банк начинает судебный процесс и изымает недвижимость. Если Вы решили вернуть кредит раньше оговоренного срока, необходимо уплатить банку 0,5 - 1% от суммы преждевременного погашения.
     Получение ипотеки, также как и процесс купли-продажи, оформляется в нотариальной конторе в присутствии банковского работника. Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и фиксируется в Регистре Собственности.


                          НАЛОГИ И РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

    Недвижимость, купленная с ипотечным кредитом, подлежит обязательному страхованию. Стоимость страховки от 250 до 500 евро в год.
Подлежит страхованию также жизнь основного плательщика ипотечного кредита. Обычно оформляется страховка на сумму примерно равную сумме кредита. Поэтому при возникновении страхового случая, недвижимость остается семье (наследникам), а страховая компания рассчитывается с банком. Стоимость страховки зависит от суммы кредита, возраста страхуемого лица и стоит от 500 до 1200 евро в год.
     Ежегодный муниципальный налог – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) – платится один раз в год (август- сентябрь), зависит от региона и составляет 0,3%-0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. Деньги от уплаты этого налога попадают в местный бюджет (Муниципалитет) и идут на благоустройство города, улучшение инфраструктуры и т.д.
Также необходимо оплачивать коммунальные услуги. Этот тип затрат касается жилья, расположенного в жилых комплексах. Обычно составляет 30-50 евро в месяц. В этот платеж включена уборка кондоминиума, вывоз мусора, садовник, содержание общего бассейна, капитальный ремонт внешних элементов жилого комплекса, поддерживание в рабочем состоянии общих замков, домофонов, лифтов и прочее. Расходы на воду и свет оплачиваются согласно счетчику.
    Коммунальные счета оплачиваются автоматическим списанием суммы с банковского счета клиента.


Поиск по базе

Хотите посмотреть все?
Смотреть весь каталог

Новости

Карта Испании